Fix & Flip: Profitable Deals für Immobilien & Unternehmen in 4 Schritten

Das smarte Model zum Erfolg, sei es mit Immobilien, Unternehmen, Autos, Yachten oder Flugzeugen.

Hast Du dich einmal gefragt, welches Geschäftsmodell das Interessanteste ist, dass Du selbst testen und zum Erfolg führen könntest? Eines, wofür Du kein Eigenkapital benötigst, mit einem Telefon, Laptop und einer Internetverbindung starten kannst? Wo Du das notwendige Know How und Do How in wenigen Wochen oder Monaten erlernen kannst? In diesem Beitrag will ich dir die Grundlagen für ein solches Business näher bringen.

Der Handel von gebrauchten Gütern, mit Gewinn und sei er noch so klein, bringt auf Dauer dir ein Vermögen ein.

Hanseatische Kaufmanns-Weisheit

Egal welches Produkt oder auch welches Unternehmen oder welche Dienstleistung Du nimmst, der größte Aufwand, bevor Wert entsteht, ist die Entwicklung. Es sind bei Produkten die Entwicklungskosten, bei Unternehmen die ersten fünf Jahre und bei Immobilien der Weg vom leeren Grundstück bis zum schlüsselfertigen Gebäude. Das bedeutet also, wenn Du kein Kapital hast, fallen diese Möglichkeiten erst einmal aus.

Du könntest jetzt drei bewährte Wege einschlagen:

  • Du makelst mit den Gelegenheiten, die Du kennst und bringst zwei oder mehr Parteien zusammen
  • Du suchst dir Geldgeber und setzt dein Projekt um
  • Du findest jemand, der das Projekt schon fertig gestellt hat und kaufst es ihm ab

Moment, wirst Du jetzt vielleicht sagen – wenn ich kein Geld habe, wie soll ich es dann kaufen?

Das bewährte 4-Schritte-System für Fix & Flip:

Schritt Eins: Du findest einen motivierten Verkäufer

Ein motivierter Verkäufer ist jemand, der aus einer Vielzahl von Gründen bereit ist, sein Asset – also die Immobilie, das Produkt, die Vertriebsrechte, das Unternehmen zu verkaufen, weil er selbst das Potenzial, das darin steckt, nicht erschliessen will oder kann oder äussere Umstände ihn daran hindern.

Schritt Zwei: Du verhandelst einen Deal, bei dem der Preis aus den Erlösen finanziert wird

Jetzt stellst Du dir wahrscheinlich die Frage, warum das jemand tun sollte, oder? Eine gute Frage und dafür gibt es viele Gründe. Ich habe früher z. B. Immobilien gekauft, bei denen die Miete seit Jahren nicht angepasst wurde, weil der Eigentümer nicht wusste, wie das geht oder der Mieter problematisch war und sich der Eigentümer / Vermieter diesen Ärger vom Hals schaffen wollte.

Bei Unternehmenstransaktionen ist es oft der Fall, dass kein Nachfolger gefunden wird oder z. B. das der alte Eigentümer noch nicht digitalisiert hat und diesen großen Schritt nicht mehr gehen will.

Schritt Drei: Löse das Problem

Wenn Du das Problem lösen kannst, macht eine Transaktion für dich Sinn. Bei mir war das bei Immobilien so, weil ich den Beruf gelernt habe und für Tausende Wohnungen Mieterhöhungen durchgeführt hatte. Genauso bei der Digitalisierung. Ich habe mich schon vor 15 Jahren für Emailmarketing und digitale Vertriebswege interessiert, die besten Kurse von überwiegend amerikanischen Marketing-Koryphäen studiert, ausprobiert und umgesetzt. Was das an Wertschöpfung mit sich bringt erfährst Du jetzt.

Schritt Vier: Verkaufe mit Gewinn

Im Handel mit Immobilien oder Unternehmen als Asset bzw. Investment ergibt sich der Wert aus dem Vielfachen des Ertrages. Bei Immobilien liegt dieser je nach Objekt und Lage zwischen dem 10x und 40x der Jahresmiete, bei Unternehmen vereinfacht etwa bei dem 3x bis 5x des Gewinnes vor Steuern und Zinsen (EBIT), je nach Branche und Land.

Zwei Beispiele:

Fix & Flip mit einer Eigentumswohnung

Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern ist für 8,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Die Marktmiete liegt bei 12,00 Euro pro Quadratmeter, der Ertragswert liegt beim 25x der Jahresmiete.

Im Einkauf wäre der maximale Preis, den ein umsichtiger Kaufmann / Kapitalanleger / Investor dafür zahlen würde, ein Betrag von 144.000 Euro. ( 8x 60x 12 x 25).

Ein möglicher Deal wäre, z. B. eine Kaufpreisfälligkeit in 6 Monaten zu vereinbaren. Dann blieben 6 Monate für die Durchführung einer Mieterhöhung oder Neuvermietung und das Finden eines neuen Käufers. Im ersten Fall wäre die neue Miete wg. gesetzlicher Beschränkungen 9,60 pro Quadratmeter, im zweiten Fall 12 Euro oder mehr.

Das bedeutet im Fall Eins könnte die Wohnung für 172.800 Euro verkauft werden, im zweiten Fall sogar für 216.000 Euro. Abzuziehen wären für dieses rein kaufmännisch / juristische “Fixing” ca. 10% Transaktionsnebenkosten, bleiben also im ersten Fall ein Gewinn vor Steuern von 14.400 Euro und im zweiten Fall von 57.600 Euro. Letzteres lässt natürlich auch Spielraum, mit dem Mieter statt über eine Mieterhöhung über einen Wohnungswechsel bei Kostenübernahme zu verhandeln.

Wer handwerklich begabt ist oder Eigenkapital besitzt, kann natürlich auch bauliche Probleme “fixen”, doch um diese Art von Fix & Flip soll es an dieser Stelle nicht gehen.

Fix & Flip mit einem Unternehmen

Sagen wir ein Dienstleistungsunternehmen mit 5 Angestellten, der Vertrieb wird ausschließlich vom Gründer gemacht, der regelmässig zeitlich befristete Projekte per telefonischer Kaltakquise und Verkaufsgesprächen vor Ort akquiriert, steht zum Verkauf. Der Gewinn vor Steuern und Zinsen beträgt 200.000 Euro. Der Kaufpreis wäre das 3x, also 600.000 Euro. Der Unternehmer zahlt sich ausserdem ein Gehalt von 100.000 Euro pro Jahr.

Ein üblicher Deal wäre, die Transaktion über drei Jahre aus den Erlösen zu finanzieren. Das bedeutet, selbst wenn der neue Eigentümer nur die gleiche Leistung erbringt und an die Stelle des Vor-Eigentümers tritt, hat er den Kauf in drei Jahren vollständig bezahlt und sich einen Job mit einem Gehalt von 100.000 Euro Jahresgehalt plus jährlichem Bonus von 200.000 Euro ab dem vierten Jahr eingekauft.

Doch was gäbe es für Möglichkeiten, das Unternehmen zu fixen?

  • Es könnte ein Vertriebsprofi eingestellt werden, der sagen wir das Doppelte an Aufträgen hereinholt und den Gewinn damit verdoppelt.
  • Es könnte von Hausbesuchen auf digitalisierte Verkaufsgespräche per Videocall umgestellt werden und so eine Kostenersparnis von sagen wir 20.000 Euro erzielt und eine Zeitersparnis von 75% erreicht werden, so dass in der gleichen Zeit das 4x der Verkäufe erzielt würden.

Mit diesen zwei Maßnahmen zusammen würde sich vereinfacht der Gewinn um den Faktor 8 erhöhen (M1 = 2x durch doppelte Abschlussquote, weil bessere Skills; M2= 4x Schlagzahl von M1). Damit wäre das Unternehmen ausserdem für eine Bewertung im mittleren Bereich der Vervielfältiger gut, also z. B. das 4x anstelle des 3x.

Diese Massnahmen lassen sich innerhalb von 90 Tagen umsetzen.

Der neue Unternehmenswert ist jetzt also 2x 600.000 Euro x 4 = 4.800.000 Euro.

Einen neuen Käufer zu finden kann durchaus 2 Jahre dauern, ist gelegentlich auch genauso in 6 Wochen möglich. Über die Zeit wirst Du ein Netzwerk haben, dass sowohl neue Deals an dich heran trägt, als auch dankbare Käufer findet, nachdem Du die Arbeit gemacht hast.

Das Unternehmen kann allerdings genauso auch gehalten und weiter optimiert werden. Dazu gibt es über 30 verschieden Hebel, welche alle mindestens eine Steigerung um 10% ermöglichen, bezogen auf den Ist-Zustand. Geometrisches Wachstum lässt sich erzielen, wenn ein Anteil von 20-30% der Mehrerlöse reinvestiert werden.

Warum macht das nicht jeder? Wo ist der Haken?

Der Hauptgrund liegt schlicht und einfach darin, dass die meisten Menschen überhaupt nicht wissen, DAS so etwas möglich ist.

Ein weiterer Grund ist, das die wenigsten Menschen wissen, WIE das in der Praxis mit verhältnismässig kleinen Assets, also einem Wert unter fünf Millionen Euro funktioniert.

Wer sich mit dem Thema beschäftigt, stellt fest, dass es wenig Informationen zu dem Thema gibt. Vieles wird sehr theoretisch und eher im Kontext von großen Merger & Akquisition Deals von großen Immobilien oder Aktiengesellschaften, dargestellt und ist dadurch nicht Praxis relevant für den “einfachen Mann”.

Bei Immobilien ebenso wie bei Unternehmen, finden sich die lukrativen Deals nicht im Internet, der Zeitung oder bei Maklern. Das bedeutet, das WO ist eine weitere große Hürde.

Selbst wenn die zuvor genannten Themen geklärt sind, bleibt das Thema einer strukturierten Finanzierung offen, wenn die Möglichkeit der Finanzierung aus dem Unternehmen nicht oder nicht vollständig möglich ist. International gibt es über 200 Arten der Deal-Finanzierung und selbst ein Bankberater für Unternehmensfinanzierung kennt nur einen Bruchteil davon oder kann diese aus Gründen der Hauspolitik nicht begleiten.

Der größte Punkt überhaupt ist jedoch, eine Entscheidung für dieses Geschäftsmodell zu treffen und die notwendige Ausdauer mitzubringen, sich einzuarbeiten, das Handwerk zu erlernen und zunächst einmal in sich selbst dazu zu investieren. Alles andere findet sich dann.

Wenn der Schüler bereit ist, wird der Lehrer erscheinen.

Buddha

Wenn dich dieses Thema interessiert, sei es als Unternehmer mit Wachstumsambitionen oder als Angestellter, der Unternehmer oder Investor werden will, dann vereinbare einfach deinen kostenlosen Termin zur Erstberatung.

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